东方财通农村宅基地继承注意, 但这两件事别做, 户口不在村更要注意

在网络上讨论农村宅基地继承时，能发现十篇相关内容里有九篇都围绕户口不在能否继承、能不能翻建这类话题，而反复提及的都是相同的法律条文。

而很少有人能把其中关键讲透彻：对于城镇户口的子女而言，继承资格并非是最大的难题，且真正决定能否保留这块地的，是在继承之后对房屋存续管理的情况。

不少人不是输在办理继承手续的环节，而是输在房子逐渐破败的那些岁月中，等发现到时，宅基地已经根据程序被收回了。

首先理清最根本的内在逻辑，这就是所有管理行为开展的根基所在。

农村的宅基地所有权归属于村集体，村民仅仅拥有使用权，其自身没办法单独被继承；而地上的房屋是个人合法拥有的财产，子女不管户口在何处都能够依据法律规定继承。

且依据房地一体的原则，继承房屋的就获取了房屋所占用范围内的宅基地使用权，还能够去办理不动产确权登记，只不过会在证书的附记栏中标注权利人是原成员住宅的合法继承人。

简单来讲，你手中所拥有的权利并非是宅基地使用权本身，是“基于房屋存在而享有的宅基地使用权”。

房子存在着，权利就存在；房子不存在了，权利就失去了存续的依据，如果超过法定的期限还没有恢复使用的话，就会被村集体按照法定的程序收回。

对于城镇户口的继承人而言，所有策略的核心，都是围绕着“怎样让房子尽可能长久地留存下去”。

第一个很容易出现偏差的管理方面的红线，是关于房屋维修的界限问题。

有很多人都明白不能翻建重建，却觉得只要不扩建，大修大改就不会有问题，这是一种十分常见的认知上的错误观念。

正常的维修加固是完全合法合规的，例如更换屋顶的瓦片、修补墙体出现的裂缝、更换门窗、重新做防水等，这些不改变房屋主体结构的修缮工作，都处于被允许的范围之内。

只要涉及到把主体部分推倒重新建造、增加层数加盖、扩建院子的承重结构，就算是在原来的地基上按照原来的样子重新建造，也都属于需要经过审批的翻建行为。

且城镇户口的子女不属于村集体的成员，没有翻建审批的资格，如果没有办理手续就动工建设，就属于违规建设行为，情况严重的会被要求拆除。各地执行细则有不同点，而极个别地区在符合村庄规划不扩大面积时，允许主动对继承的危房开展原址原貌的修缮性重建，但要严格审批，具体按当地主管部门规定来。

这里存在一个几乎很少被人明确指出的决策界限：你有自己决定拆除所继承房屋的权利，但是拆除之后产生的结果和房屋自然坍塌的情况是一样的。当房屋被拆除之后，宅基地的使用权马上就失去了依存的基础，你不再具备申请重新建造的资格，如果超过两年都没有恢复对宅基地的使用，村集体能够报请县级政府批准，注销土地的登记，并且收回宅基地。

换句话说，对于拆房子这件事情，对于本村村民而言是翻建房屋的一种常见情况是第一个环节，而对你来说则是彻底失去宅基地的开端。就算房子非常老旧破败，如果房屋的主体结构还存在，相关的权利就还保留着；一旦主动把房子拆平了，那就没有办法再挽回了。

第二个隐形的主要风险，并非是违建，而是消极的空置情况。

有很多人继承了老家的房子，却长时间不回去，也不打理，致使屋顶出现漏雨、墙体发生发霉的情况，直到某一天整个房屋出现坍塌。

很多人觉得房子塌了宅基地依旧还是自己的，便等着以后再做打算，而结果在等待的过程中就超过了规定的期限。

根据相关规定，房屋坍塌、拆除之后超过两年还没有恢复使用的宅基地，村集体就能够启动收回的程序，并不是房子一坍塌就马上被收回，也不是村集体想收回就能随意收回，而是要履行报县级政府批准的法定程序，只要超过期限且符合条件，收回就是合法合规的。

对于城镇户口的继承人而言，房子坍塌之后就没办法重新建造了，也就等同于彻底失去了这块地的相关权益，大部分人的房子都不是突然坍塌的，而是由于常年空置、缺乏维护才一点点损坏的，这才是最容易被忽略的流失途径。

接下来第三个很容易被众多人忽略掉的关键动作，是在继承之后对不动产确权登记。

有一些人心里认为房子是父母遗留下来的，自己居住着就可以了，没必要去办理相关证件。

可真实情况是，唯有完成了确权登记，再拿到不动产权证书，你对于房屋所拥有的所有权以及对应的宅基地使用权才拥有完备的公示方面的效力。

当碰到拆迁、边界产生纠纷、权益出现争议这类情况时，证书就是最为直接的法律方面的凭证。

由于继承而形成的一户拥有多处宅基地的情况，属于合法获取的，不会被强制收回，并且能够正常地确权登记，只不过会在不动产登记簿的附记栏里标注相关的情况；当房屋消失之后，多余的宅基地会被村集体收回，不能够再进行重建了。

还有一些常见的权益边界问题，它们会直接对存续管理的决策产生影响。

继承得到的房子是可以拿来出租的，出租属于房屋所有权人合法的处置行为，并且一般情况下不需要经过村集体的同意，不过部分地区有按规定备案的要求，这并不会对宅基地的使用权造成影响；

另外有人精心打理的房子相对而言更不容易出现损坏的情况，是能够长期存续的一种优选办法。不可将其卖给本集体经济组织以外的人，是法律清晰划定的不可逾越的红线。

当碰到征收拆迁的情况时，房屋价值的补偿会归继承人所有，而宅基地土地的补偿会由村集体来分配；同时需要留意的是，城镇户口的继承人通常只能够获取房屋价值的补偿，没办法享有本村村民专属的安置补助、宅基地重新分配等福利。

若想长久保有老家的房子与宅基地，关键并非去争取更多权利，而是在现有的规则界限之内，好好进行房屋的存续方面的管理。

要定时回到乡里巡查并维修整理，并且花费少量的钱做好防水以及墙体的加固工作，可别等到房屋破败到很厉害的时候才去；如果长期不居住就把它租出去，有人居住维护的话，房屋的使用寿命会延长不少；且继承之后要马上办理确权登记手续，让权利明确地体现在书面文件上，不盲目地去翻建或者扩建，不消极地让房屋空置荒废，不轻易的把房屋拆除，坚守房屋这个唯一的权利承载之物，就能够稳稳当当地留住老宅和宅基地。

农村老宅所承载的不单单是财产，还有那浓浓的乡愁以及根源之感。因此明晰规则的边界，知道存续管理的办法，才可以真正地让这份家产留存要更长久些。

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